多家房企计提存货贬价预备数十亿 突破出售压力、完成现金回笼面对检测

多家房企计提存货贬价预备数十亿 突破出售压力、完成现金回笼面对检测

作者:admin    来源:财经网    发布时间:2019-02-05 05:12    浏览量:

虽然上半年的房企财报表现靓丽,但躲藏的问题也不少。一个杰出的问题是,受一二线城市限价、限签、限售等方针影响,许多房企在上半年计提了凯时国际娱乐-凯时娱乐-凯时在线娱乐存货贬价减值预备,对未来的商场下滑做出预判。

其间,万科、绿洲等龙头房企,出于管帐处理的审慎,计提存货贬价预备超越10亿。

业界估计,跟着去库存进入结尾,三四线城市上涨趋缓,龙头房企坐落三四线城市的项目也将受到影响。面对下行的出售价格,三四线城市库存难消或将成为负担。

一起,在一、二线城市有很多土地储备的房企,在调控严打形式下怎么突破出售压力、完结现金回笼,也面对巨大检测。

图片来历:摄图网

高额存货贬价预备

据21世纪经济报导记者计算,在前20标杆房企中,存货贬价预备最高的是绿洲。财报显现,绿洲上半年期末存货贬价预备约26.26亿元,期初约19.79亿元。

一贯稳健运营的万科,其2018年中报计提存货贬价预备为15.37亿元,虽较2017年底的16.13亿元有所下降,但仍在职业中居高不下。

据21世纪经济报导记者计算,万科共计提12个项目,别离坐落乌鲁木齐、大连、宁波、烟台、南充、镇江、抚顺、营口、温州、南通、唐山等地,中西部区域和北方区域较为杰出。

此前的8月,万科在中期成绩出资者会议上标明,未来还将审慎计提,特别对一些受调控影响的项目进行减值计提。

“千亿沙龙”里的房企也有不少计提了存货贬价预备。如保利开展、华夏美好、金地集团、新城控股、泰禾、阳光城的期末存货贬价预备别离达2.27亿元、4.34亿元、1.81亿元、1.99亿元、2.89亿元、1.07亿元。

其间,新城控股计提存货贬价预备均为开发产品,期末余额达1.99亿,本期计提添加额0.13亿,转销额0.37亿。半年报显现,转销存货贬价预备的原因在于完结出售并结转经营本钱。

香港上市的企业则采取了“已竣工可出售物业减值赔本”这一计算口径。财报显现,融创在这一口径下赔本净额达2.03亿元,年头为1.07亿元。

别的一些上市房企无计提发布,但限价、限签等方针影响的是整个职业,它们的赢利预期也会削减,乃至或许赔本。

易居研讨院智库中心研讨总监严跃进以为,计提存货贬价预备是财政办理审慎性的表现,特别面对当时比较严峻的房价管控,房价部分跌落或难以上涨,都会影响库存的估值;相似贬价预备的计提,背面和房企的心态有关,阐明预期已在改动。

除此之外,房企的存货周转率也在下降。在亿翰智库发布的上半年H1上市房企存货周转率&总资产周转率TOP100榜单中,全体存货相较2017年同比添加11.2%,其间80家企业存货同比处于添加状况,仅20家企业存货有所削减。

与此一起,房企均匀存货周转率却有所下滑,仅为0.12,去年同期数据为0.17。

不同规划企业存货周转均下行。TOP1-20企业2018年上半年均匀存货周转率为0.16,2017年均匀存货周转率为0.23,同比下降30.4%;而坐落队伍TOP 21-50、TOP 51-100的房企,2018年上半年的均匀存货周转率均较2017年同期的存货周转率呈现下降趋势。

研讨标明,由于房地产职业调控日益趋紧不放松,“限购”、“限价”、“限贷”、“限售”等方针的实施,使得住所商场供需两头承压,部分企业项目的难以去化,然后导致各队伍均匀存货周转率均呈下行趋势。

如龙湖集团、新城控股、富力地产等实践周转率下降较为显着的房企,并不是其出售速度呈现下降,而更多是受到了持续扩张的存货连累。

更严峻的是,多位业界人士指出,下半年调控力度有增无减,楼市进入下行周期的预期现已构成,职业调整已至。

图片来历:摄图网

下行周期压力凸显

上半年,房企出售成绩遍及亮眼,但过多的土储、短缺的高周转才能,使得房企未来的获利状况堪忧;短期房企则面对现金流压力。

跟着去库存进入结尾,对布局三四线城市的房企来说,存货减值更是一把悬着的利刃。

如保利地产,其下沉三四线的趋势显着。到6月底,其具有的待开发土地中,39%的土地面积坐落三四线城市;上半年,其在三四线城市拓宽金额占比为32%,拓宽面积占比50%,而去年同期这一份额仅为25%。

国家计算局数据显现,8月单月70大中城市出售增速15.2%,高位回落,其间三四线城市增速显着回落,一二线城市持续回暖。

东兴证券分析师亦以为未来出售状况更不容达观。钱银宽松下一二线城市首先反响,即便受方针影响价格难涨,但去化底子有确保;而三四线城市调控空间大,已行至周期后半段,未来不确定性增强。

华泰证券以为,未来新房商场或将面对供应边沿添加而需求下滑的局势,叠加2017年9月起出售基数提高,后续出售增速将逐步放缓。

此外,中银世界分析师晋蔚以为,从房企现金流和财政状况看,一二线房企依据现金流状况调整出资节奏,但全体负债率上升。下一年,龙头房企在持续扩张规划的一起,下行周期中也存在高杠杆扩张的财政危险。

本年以来,虽然简直一切大中型房企均将出售回款和回款率作为首要作业方针之一,但到现在并不达观。

作为职业龙头的万科亦是如此。到中期,万科完结运营活动发生的现金流量净额-42.55亿元,同比削减119.47%。上年同期为218.5亿元。

万科董事会主席郁亮泄漏,本年万科设定了6300亿元的回款方针,现在还有一半多没完结。假如依照现在的出售状况,集团年底会有1000亿元的长时间库存。

他泄漏,集团已建议反省,对公司的开发事务进行整理。“在方针调控后,咱们发现自己失去了发现客户的才能,产品力也在不断削弱,办理动作底子没有考虑怎么应对方针调控,比方:不考虑一次性付款和分期付款的差异,更没意识到回款推迟或没有回款带来的丢失,因而四个区域都需求对开发事务进行整理。”

从现在开始,万科把“活下去”作为底子要求,一切行为都“收敛聚集”到确保万科“活下去”,这是最底线的战略。

基于此,他着重,对开发事务的整理、出售回款方针的达到变得非常重要,“6300亿的回款方针是一切事务的起点、根底和保证,假如6300亿回款方针没有达到,万科一切的事务都可以停,由于这阐明咱们没有任何资历和才能做下去”。

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